Що робити, коли ринок нерухомості росте?
Ринок зріс весною і є тенденції до подальшого зростання. Зростають саме ціни на первинну нерухомість, тобто на новобудови. На вторинному ж ринку такого зростання не спостерігається. Здебільшого ми говоримо про нерухомість, як особисте житло, рідше — як інвестування. Незалежно від того на якому етапі знаходиться ринок, спочатку треба зрозуміти яка частина вашого капіталу направлена на нерухомість. Оскільки, якщо ми заходимо в новобудови, то є певні ризики: чи вчасно буде добудований будинок і чи взагалі буде добудований; чи все буде оформлено належним чином? Зараз більшість якісних забудовників за 3-4 роки здають будинки і, навіть якщо і є затримка, то вона — невелика і становить, в середньому півроку. Треба розуміти: якщо ви вкладаєте весь ваш капітал у нерухомість, то ви надмірно ризикуєте. Спочатку треба будувати інвестиційний портфель з більш класичних, консервативних документів і, поступово нарощуючи капітал, можна розглядати нерухомість як один з інструментів.
Чи може бути іпотека як варіант інвестиції в нерухомість?
Потрібно кожен конкретний випадок прораховувати. Чи може бути іпотека як варіант інвестиції в нерухомість залежить від кількості необхідних іпотечних платежів, можливості покривати її у спокійному режимі, варіанту покриття через пасивний чи активний дохід тощо. Якщо немає можливості вчасно сплачувати за іпотеку, не потрібно брати на себе додатковий тягар.
Що ще вважається нерухомістю, окрім квартири?
Крім квартир також може розглядатися варіант з гаражем або паркомісцем. Простий варіант — купити паркомісце біля новобудови та продати його після здачі будинку або здавати в оренду. Все залежить від того, скільки часу ви готові приділяти цьому питанню. В комерційних цілях, можна купити приміщення на перших поверхах будинків. Комерційна нерухомість завжди дорожча, але має вищу дохідність. Зараз некомерційна прибутковість оренди становить 8-10%, а комерційна — 10-15%. Ще один варіант — купівля квартири з подальшим переплануванням на 2 смарт-квартири, які можна здавати в подобову оренду.
Ще один вид нерухомості — апарт-готелі. Забудовник самостійно будує готель, а людина-інвестор може купити в ньому номер, при здачі якого буде отримувати певний відсоток. Такий номер може коштувати близько 30-40 тисяч доларів. Але це вже трохи складніше питання, адже треба розумітися на питаннях окупності, доходності, цільової аудиторії, місця розташування готелю. Мені відомо близько 4-х таких забудовників, які в різних рекреаційних зонах займаються будівництвом таких апарт-готелів. І це — непогана схема заходу на ринок нерухомості інвестором і мати довгостроковий прибуток.
Читати ще: Фінансова освіта для найменших: коли і як говорити з дитиною про гроші
Чи можна вважати інвестиції в нерухомість — відмиванням коштів?
Я би не казала, що це є відмиванням коштів, тому що при оформленні будь-яких операцій залучається нотаріат. Нотаріус є відповідальний за фінансовий моніторинг, також вказується декларування коштів. Звісно, бувають різні ситуації, коли попри договір щось додатково сплачується, але це вже юридичний ризик. Також, коли ви обираєте свій інструмент в інвестування, варто обирати для цього різні міста і, навіть, країни. Хоча в різних країнах по-різному ставляться до можливості входу в ринок нерухомості.
Про об’єднання інвесторів задля масштабного проєкту
Існує ще один варіант інвестування, коли багато інвесторів об’єднуються і вкладають кошти у масштабний проєкт. Підвид такої діяльності — інвестування через КІФи (ред. — корпоративні інвестиційні фонди). Коли створюється фонд, є управляюча компанія, яка бере на себе відповідальність за купівлю цілого невеликого мікрорайону або житлового комплексу для інвестування. А ви можете зайти як інвестор в квадратні метри на декількох об’єктах. В такому випадку ви не займаєтеся ніякою операційною діяльністю. Дохід з оренди оподатковується зі ставкою 18%, якщо ви не є ФОПом і не оформлюєте здачу в оренду нерухомості як вид діяльності. А дохід з КІФу — це дивіденди, які оподатковуються зі ставкою 9%. Різниця у відсотках на оподаткування має значення. Мінус для пересічного громадянина заходу в КІФ, це мінімальна сума внеску 1 мільйон 800 тисяч гривень.
Про підвид комерційної нерухомості — склади
В склади також можна заходити через КІФи. В Україні логістичні пункти розростаються, адже зі зростанням електронної комерції, зростає й потреба у швидкій доставці продукції. Можна назвати це трендом сьогоднішнього дня.
Про окупність нерухомості
Окупність нерухомості, тобто вихід в нуль, відбувається від 5 і більше років. Спочатку інвестор повертає свої інвестиції, за рахунок доходу, а згодом починає отримувати прибуток. Тут важлива послідовність і практика.
Фото: Олександра Грудзевич, Facebook
