Чому досі багато будинків не створили ОСББ
Це дуже комплексне питання, бо з одного боку, коли люди хочуть створити ОСББ, то у них є певна мотивація, вони мають бажання навести лад у своєму будинку, щоб було комфортно жити і розуміти, за що вони платять, але тут є два нюанси: перший — вони розуміють, що не всі мешканці будинку можуть розділяти цю мотивацію, бачать супротив своїх сусідів і мати конфліктні ситуації, другий — це те, що процедура створення ОСББ не найпростіша. Коли ми хочемо зробити ОСББ, то потрібно провести підготовчі роботи, оформити документи, підготувати статут, повідомити всіх власників про ці збори. До таких юридичних складнощів і фінансових вливань не всі співвласники готові, що й зупиняє цей процес. ОСББ зараз створюють люди, в яких вже є конкретна потреба і вони розуміють, що без цього далі не обійтися.
Якщо кілька співвласників хочуть створити ОСББ, але інші сусіди проти
Якщо є ситуація, коли у створенні зацікавлена меншість мешканців, тоді важче. Однак частіше історія починається з меншості. Є якісь люди, яких не влаштовує те, що відбувається, тоді вони починають роботу, агітацію, якщо вона є успішною, тоді більшість їх підтримає, проголосує за це і питання вирішать.
У старих будинках парадокс у тому, що люди звикають до тих умов, в яких живуть. Тому, наприклад, коли я як юрист супроводжую створення ОСББ, то до мене частіше звертаються жителі новобудов, які проінвестували гроші в будинок, оселилися і зі старту розуміють, що не хочуть, щоб там було те саме, що й в попередніх старих будинках. У новобудовах такі процеси відбуваються швидше, бо мешканці хочуть зберегти той стан, в якому будинок ввели в експлуатацію або, щоб покращити його, якщо були нюанси. У старих будинках все ускладнюється тим, що люди не завжди купують квартири за власні гроші, десь приватизували, а приватизація у 1992 році була безкоштовною, що як наслідок породило безвідповідальність.
Як обирають керівника ОСББ
Це поширений міф, що управління треба довіряти одній людині — керівнику правління ОСББ. Насправді за Законом немає голови правління ОСББ, бо є найвищий орган — це загальні збори, де співвласники ухвалюють рішення, є контролююча ревізійна комісія, яка здійснює контроль за витрачанням грошей, за фінансово-господарською діяльністю, і є правління — виконавчий орган. Саме правління має виконувати рішення загальних зборів та керувати діяльністю ОСББ у період між зборами. Голова правління з’являється у статуті ОСББ, тобто — це керівник юридичної особи, це той, кого обирають зі свого числа члени правління, але у нього дуже обмежені повноваження. По факту, згідно тієї ідеології, яка закладалася, коли законодавець прописував, що таке ОСББ і як воно має працювати, то там рішення ухвалює колегіальний орган. Голова правління тільки підписує документ, але він має бути створений за рішенням правління. Через те, що у нас є міф, що потрібна лише одна людина, яка буде все робити, є багато негативних прикладів про ОСББ, коли одна особа зловживає повноваженнями або вигоріла і захотіла залишити цю роботу, а правління було неактивним. Негативні випадки були, коли всі рішення перекладали на одну людину, але так не має бути. Повинен існувати колегіальний орган, де є баланс думок, де можуть бути люди з різних під’їздів, щоб інтереси всіх співвласників будинку врахувати в діяльності цього правління. Насправді, формуючи правління, одна людина не може бути експертом у всьому. Будинок — це велика і комплексна система, тому при створенні правління бажана залучати туди спеціалістів з різних сфер: юристів, економістів, менеджерів, тих, хто розуміється на технічних питаннях, щоб в управлінні були різні професіонали, які допоможуть обслуговувати цю комплексну систему.
Чому відбуваються зловживання людей в ОСББ
Я працюю у цій сфері шостий рік і протягом цього часу зустріла тільки одну ситуацію, де в ОСББ була незрозуміла історія з грошима, коли їх витратили на якісь сумнівні операції, але нічого не зробили, тобто люди втратили багато коштів. В усіх інших випадках поганої мотивації з боку голови правління ОСББ або його члени не було. Труднощі ставалися найчастіше через те, що люди не до кінця розуміли законодавство, що вони мають робити, бо ОСББ — це неприбуткова організація. Для ОСББ є специфічні вимоги щодо використання грошей. Наприклад, з рахунку ОСББ не можна платити за святкування Масляної у дворі, а можна — лише за утримання будинку, бо там є певні статутні цілі. Кол ті люди, які управляють об’єднанням, не до кінця розуміють законодавчі вимоги, тоді виникають складнощі. Другий момент — коли голова правління подумав, що зможе абсолютно все, хотів зробити для будинку багато хорошого, а потім вигорів від цього, втратив мотивацію і перестав цим займатися. У такому випадку ніхто не займається питаннями будинку і люди думають, що ОСББ — це погано. Тому не можна все перекладати на одну особу.
Якщо не все зав’язано на одній людині, то втрата керівника ні на що критично не впливає, бо є правління, яке може переобрати іншу особу на цю посаду і далі спокійно управляти діяльністю цього ОСББ. Якщо управління неактивне, співвласникам байдуже, тоді через місяць-два люди побачать наслідки, бо ніхто не буде сплачувати за електрику, вивезення сміття, не буде відбуватися прибирання, обслуговування мереж, ніхто не буде реагувати на аварійні ситуації — життя будинку буде паралізовано. Однак така історія через байдужість може відбутися не лише з ОСББ,а там, де є управляючі компанії, бо вони мають право відмовлятися від будинків, де співвласникам байдуже.
Експерти вже давно пророкують комунальний колапс. Будинок — це не власність держави чи міста, це спільна володіння власників квартир та нежитлових приміщень у ньому. Коли у вас є будинок за містом, ви ж не чекаєте, коли до вас прийде сільська рада і відремонтує його. Ви знаєте, що все залежить від ваших дій. Те саме відбувається і в багатоквартирних будинках, але там відповідальність розподіляється між державою та самими людьми, бо мешканці не цікавляться тим, що це їхня власність, а держава погано комунікує. Інформаційної кампанії, яка б розказала абсолютно всім людям у цій країні, що приватизуючи або купуючи квартиру особа купує не лише власну квадратні метри, а ще й частку у сумісності цього будинку. Тому те, що відбувається на сходовій частині чи сфасадом, в підвалі та на даху — це теж їхня відповідальність. Якби зараз про це повідомляли, то, можливо, ситуація була б іншою.
Якщо мешканці самі псують власний будинок
Знаєте, я спостерігала на власному досвіді, коли в під’їзді люди курили і всім це не подобалося, але ніхто не хотів робити зауваження. Потім його все ж висловили, був конфлікт, але згодом виявилося, що можна якось домовитися і зробити цей процес більш комфортним для всіх. Я не знаю, чи у випадку з людьми, які є зовсім маргінальними, можна домовитися, але є така гіпотеза, що якщо всі, хто буде бачити це і не будуть проходити повз, то, можливо, тим, хто смітить, буде соромно себе так поводити. Все стається з мовчазної згоди мешканців, тоді немає відповідальності. З іншого боку у нас це ускладнюється тим, що відповідальність на законодавчому рівні теж дуже розмита. Навіть якщо б у будинку було ОСББ, то притягнути людину, яка порушує спокій іншим, буде складно. Дійсно, якщо хтось шкодить спільному майну будинку, то він має заплатити за відновлення його стану або щось зробити самостійно. Навіть коли зафіксували дії порушника, оцінили пошкодження, зробили припис людині, щоб вона за це заплатила, якщо всі досудові механізми використані, але це не працює, то треба звертатися до суду. Проте це вже складніший процес, треба платити юристу, але це довго, навіть якщо ми компенсуємо всі втрати. Тому не всі на це погоджуються. Я схиляюся до думки, що людям не потрібно сподіватися на те, що це хтось вирішить, а повинен бути суспільний тиск мешканців на порушника.
Читати далі: "Сусідські війни": що робити та куди звертатися, якщо сусіди псують вам життя? Радить юристка
Що робити, якщо ЖЕК ліквідували, але ОСББ не вдається зробити
Місто Київ не зацікавлене у створенні ОСББ. Хоча публічно воно позиціонує себе, ніби зацікавлене у цьому, тому, можливо, варто звертатися до міста і отримувати офіційні відповіді, бо є програми співфінансування. Стосовно того, що є власники, які здають квартири і не беруть участь у житті будинку, то знайти таких людей не просто. Є ініціативні групи у будинку, які намагаються відшукати справжніх власників житла. Просто треба формулювати меседжі, щоб орендарі були зацікавлені, аби донести інформацію до власника задля позитивних змін у будинку. Зі старими будинками є нюанс у тому, якщо немає технічної документації, то будинком все одно можна керувати. Всі підрядні організації, які будуть організовувати будинок, можуть проаналізувати його стан. Проблема може бути в іншому — що не було капітальних ремонтів і будівля знаходиться у поганому стані. А це означає, що якщо люди створюють ОСББ і передають будинок новій компанії, то його утримання може бути дорогим. Тому одночасно зі створенням ОСББ треба аналізувати програми, що існують: Фонд енергоефективності, Київська міська програма — вони допоможуть співфінансувати відновлення спільного майна, щоб потім утримання будинку не було занадто дорогим.
Читати далі: Реформа ЖКГ: експерти про те, що змінює закон, який набув чинності 1 травня
Чи має право колишній ЖЕК не надавати документи протягом 3 місяців
Треба пояснити, що ОСББ і управитель — це дві різні форми керування, бо там різні правила. Ні, ЖЕК не має права не надавати документи. Закон про ОСББ чітко встановлює час — це 3 місяці, або можна відновити документи протягом 6 місяців. На практиці таке трапляється, що не дають чи не відновлюють документи, тоді потрібно звертатися до суду. Судова практика позитивна в бік ОСББ. Це пряма норма Закону, нічого не потрібно нічого доводити — лише надати факт створення ОСББ. Єдині нюанси, які бувають ан практиці — це те, якщо створюють ОСББ, але не ухвалюють рішення про початок управління будинком, то управляюча компанія може показати документацію, але не хоче її передавати, бо вона ще утримує будинок. У технічну документацію протягом утримання вона має вносити певну інформацію, наприклад, регламентні роботи ліфтів, якісь роботи, тому до моменту, поки люди не забирають будинок у своє управління, вона може не передавати документи.
Чи можна створювати ОСББ між різними будинками
За Законом можна створити одне ОСББ, яке буде об’єднувати різні будинки, але вони мають бути чимось об’єднані — спільною прибудинковою територією, мережею, котельнею. Коли це будинки на різних вулицях чи кварталах, то краще в кожному будинку створити окреме ОСББ, а потім їх об’єднати в одну асоціацію ОСББ, яка так само буде неприбутковою організацією. Так буде простіше, бо якщо вони захочуть вийти з асоціації, то легко це зроблять. Якщо ж будинків кілька, а один з них захоче вийти з ОСББ, то доведеться реорганізовувати юрособу, а це вже складно.
Якщо мешканці незадоволені роботою голови ОСББ
Навіть якщо людям не подобається той, хто управляє їхнім будинком чи те, як він це робить, тоді в будь-який момент ініціативна група з числа власників трьох квартир має право скликати загальні збори, переобрати правління, вибрати когось іншого. Більшістю голосів також можна змінити кошторис, дві третини голосів потрібно для того, щоб затвердити нові внески. Все це підйомна історія.
Як управителю порозумітися із мешканцями будинку
Правління ОСББ має право розпоряджатися грошима згідно затвердженого кошторису, якщо хтось сам собі призначів заробітну плату, то це робить за мовчазної згоди співвласників. Якщо люди платять, то їх це влаштовує.
Заробітна плата керівника ОСББ залежить від того, що вона робить. Якщо особа просто сидить на посаді і називає себе головою правління ОСББ, то тоді, напевно, 40 тисяч гривень — це занадто багато. Якщо ж людина реально керує будинком, адмініструє роботу найманого персоналу, яка отримала якийсь грант чи кредит на модернізацію, тоді вона дійсно може отримувати внески, які покриватимуть її заробітну плату. Якщо вона сама намалювала собі заробітну плату, а в будинку будуть боржники, то вона не зможе з них стягнути заборгованість.
Кредити ОСББ не дають, як гарячі пиріжки, їх можуть отримати ті, хто чесно заповнив всі документи.
Консультуючи ОСББ, я бачу, що в цій сфері є проблеми, що часто людина, яка очолює ОСББ і живе у тому ж будинку. Якщо ми з вами йдемо на роботу і повертаємося додому, то у нас є простір між цими місцями, в ОСББ його часто немає. Голова правління ОСББ і працює, і живе в будинку, він приносить роботу додому. У таких умовах робота стає дуже напруженою. Якось один очільник мені сказав, що коли він їде з сусідом у ліфті, а той дивиться на лампочку, то він так натякає, що треба її змінити, тому людина не може їздити з іншими мешканцями у ліфті. Я не бачила тих, у кого потивацією на посаді голови правління ОСББ є заробляння грошей, частіше люди просто хочуть зробити щось хороше для свого будинку, а ті ж 40 тисяч гривень вони можуть заробити на інші роботі, але не витрачаючи на це стільки нервів і сил. Голові правління хочеться почути подяку за зроблене, а до нього тільки проходять і кажуть про те, чим незадоволені. Людина ніби працює, але нічого назад не отримує, тому вигорає.
Поради керівникам правління ОСББ та співвласникам будинків
Кожній людині, яка займає посаду голови правління ОСББ треба встановлювати межі. Потрібно одразу говорити, коли й кого запрошують на прийом, де можна ознайомитися з інформацією. Необхідно слідкувати за своєю психогігієною і не варто цілодобово спілкуватися у чатах співвласників квартир. Треба розмежувати роботу і вільній час, встановлювати правила, яким чином писати звернення, щоб зранку не доводилося перечитувати по 800 повідомлень і сортувати важливу інформацію від звичайного спілкування. У роботі має бути регламент і певні правила, які мають знати всі співвласники квартир у будинку.
Співвласники мають розуміти, що голова правління ОСББ — це не раб, а людина. У будь-якій сфері треба вчити себе казати інформацію об’єктивно і позитивно.
Додамо, за даними Державної служби статистики, станом на 20 січня 2020 року кількість зареєстрованих ОСББ в Україні становила 34 104. Тоді за результатом аналізу, діючих ОСББ було 32 982. Інші припинили свою діяльність, знаходяться в стані припинення або не завершили державну реєстрацію.
Фото: pixabay.com
