Коментує Юрій Піта
Як законопроект може вплинути на ринок майна
Ініціатива спрямована на поповнення бюджету ― це відчутно і зрозуміло, адже багато років працювали за іншою системою і нікого це не хвилювало, нікому це не заважало. Бюджету потрібні гроші, чим і викликана ініціатива. Треба розділяти те, що від нас вимагають: 20% ПДВ ― це одна ситуація, 18% для фізосіб при укладенні третьої та наступних угод ― інша. У першому випадку ― це проблема забудовників тому, що вони є платниками ПДВ і тепер їм доведеться думати про те, як оптимізувати втрати, пов’язані з нововведеннями. А 18% спрямовані на боротьбу з тими забудовниками, які є фізичними особами, бо в нас багато нерухомого майна будують саме фізособи, вони оформлюють на себе сотні квартир, які потім перепродають кінцевому покупцю. Парламент хоче позбутися саме таких схем. У будь-якому випадку це вплине на ринок нерухомості і невеликим забудовникам буде дуже важко вийти з цієї ситуації. Думаю, гігантам буде простіше, бо там більший обіг, у них є фінансисти і бухгалтери, які допоможуть щось вигадати. А на плечі покупців ляжуть видатки, адже вартість нерухомості буде зростати.
Читати далі: Податок на нерухомість в Україні: скільки й хто повинен платити. Розповідає експерт
Чи не підуть покупці на вторинний ринок, через цей законопроект
Все буде залежати від того, наскільки забудовники піднімуть вартість житла. Вони не збільшать ціну майна на 20%, а ще, кажуть, зараз й так на 10-15% зростає вартість будівельних матеріалів, тобто зростання на 35% буде неконкурентним, якщо порівнювати його з тим же вторинним ринком. У такому випадку забудовникам доведеться зупинити свою роботу, виникатимуть банкрутства, адже покупці не витримають таку високу вартість. Можливо, забудовники зменшать свої прибутки за рахунок збільшення витрат. А вторинний ринок нічого не втратить, бо не так багато власників можуть за рік продавати 3 і більше нерухомостей. Пересічний громадянин продає майно один раз на рік, іноді ― два.
Якщо говорити про ПДВ, то він був і раніше, а не виник зараз. Забудовники і юридичні особи, як правило, і були платниками ПДВ. Просто раніше це відбувалося у період передання готового житла, іноді через кілька років після реалізації проекту, а нині ПДВ доведеться сплачувати одразу. У цій ситуації забудовникам важче, адже одна справа, коли спочатку треба віддати аж 20% від отриманих грошей, інша ― коли це потрібно зробити через кілька років. Фінансисти розуміють, що це навантаження болюче відображається на реалізації проекту.
Коли законопроект набуде чинності, за покупку майна з якого періоду доведеться сплачувати ці відсотки
У першому читанні, яке відбулося 1 липня, це не враховано і незрозуміло як все буде діяти. Проте до другого читання йде доопрацювання законопроекту і, кажуть, що мають врахувати два моменти: перший ― це те, що на договори, які укладають до моменту введення цього закону, не буде розповсюджуватися це правило 20% і 18%, а закон має почати працювати з 2022 року, адже податки не можуть вводити посеред року, лише з початком наступного податкового року. Робоча група, яка займається цим законопроектом, пообіцяла звернути увагу на це і прописати, що нововведення не будуть розповсюджуватися на договори, які будуть підписані до моменту введення цього закону. Другий момент― є інформація про те, що ці 18% будуть брати з різниці між купівлею і продажем, начебто буде оподатковуватися так званий "чистий дохід". Це така непогана практика оподаткування в багатьох розвинених країнах. Правильно оподатковувати за різницю, наприклад: я купив за 1 мільйон, а продаю за 1 мільйон і 200 тисяч, де 200 тисяч ― це мій дохід, тому цю суму і необхідно оподаткувати. У нас, на жаль, сьогодні система і концепція така, що оподатковують не дохід, а вся продажна вартість. Можливо, колись у майбутньому на це звернуть увагу.
Читати далі: Покупка нерухомості на вторинному ринку: поради юриста як не натрапити на шахраїв
Коментує Ілля Несходовський
Для чого потрібен цей законопроект
Треба розділяти ініціативи: питання на додану вартість і питання доходу фізичних осіб. Якщо зупинитися на ситуації з доданою вартістю, то ця норма є, в принципі, правильною. Ситуація полягає у тому, що під час продажі квартир ПДВ нараховується і сплачується, але, якщо якась фізична особа це житло купує, а потім продає, тоді є пільги. Як результат, таке житло не оподатковується. Цим користувалися будівельники, які перепродували житло іншим фірмам по собівартості, вони сплачували мінімум до державного бюджету. Потім вони продавали майно через ті фірми і не сплачували жодного податку, через що бюджет втрачав гроші знов. Це була певна схема, щоб не платити ПДВ. Звертаю вашу увагу, що нині юридичним, а не фізичним особам, якщо вони будуть купувати і перепродувати житло, необхідно буде нараховувати податки на додану вартість. Так хочуть закрити цю схему.
У випадку з податком на фізичних осіб, зростання відбувається з 5% до 18%, є питання. Таке зростання є нереальним. Я вважаю, що це неправильна норма, хоч зараз у Комітеті домовилися, що оподатковуватися буде не весь дохід від продажу, а різниця між покупкою і продажем. У такому випадку цифра обгрунтована, вона може бути меншою за 5%, які сплачують зараз. Тоді ця норма є об’єктивною, якщо людина придбала житло, витратила свої гроші, а тепер має її перепродати, і не оподатковувати всю вартість квартири, а лише дохід від продажу. Думаю, що норму треба доопрацювати в такому напрямку.
Читати далі: Інвестиції в нерухомість: переваги, недоліки, ризики. Пояснює екперт
Що буде з цінами, попитом і пропозицією, якщо законопроект ухвалять
Інвестори, які купують майно на стадії котловану, беруть на себе ризики, пов’язані з тим, що це житло може бути недобудоване. Дуже часто, коли будівництво затримують на 2-3 роки відбувалося заморожування тих коштів, які вкладали покупці.
Незначне зростання ціни можливе. Я переконаний, що окремі рієлтори використають ухвалення таких норм, щоб підняти ціну, але економічної основи для цього немає.
Що нині відбувається на ринку нерухомості
Я не можу сказати, що більш популярно: квартири чи заміська нерухомість. Введення програми "5-7-9%" для кредитування житла, а також зниження іпотечних ставок підвищили попит на сьогоднішню пропозицію житла. Те, що люди беруть кредити на тривалий термін, призвело до того, що ціни на нерухомість зараз почали зростати. Це триватиме доти, поки ринок не знайде точки рівноваги. Зважаючи на те, наскільки люди нині платоспроможні з урахуванням кредитувань, які вони зараз можуть отримати, і наскільки ринок може нині запропонувати, думаю, від цього фактору ціни і зростатимуть.
Зазначимо, з 1 липня власники будинків, квартир та іншої нерухомості повинні заплатити податок на нерухомість, який нарахувався їм за 2020 рік, оплатити їх потрібно протягом 60 днів.
Фото: pixabay.com
